Investir avec ou sans apport ? Telle est la question. Avant tout, j’ai envie de vous dire que investir dans l’immobilier, c’est quand même quelque chose d’énorme. Pourquoi ? Parce que c’est la possibilité de devenir propriétaire d’un appartement, d’une maison, d’un immeuble, et cetera sans avoir besoin de dépenser d’argent. Et là dessus, vous serez d’accord avec moi si je vous dis que le modèle, en fait, il est simple.
Comment investir dans l’immobilier sans apport ?
Premièrement, vous empruntez de l’argent à la banque. Deux Vous remboursez la banque avec les loyers des locataires. Trois, si vous êtes malin, mais si vous lisez cet article, c’est que vous êtes malin. Vous allez en plus gagner de l’argent tous les mois grâce au cachot. Investir dans l’immobilier, c’est donc la capacité que vous avez à devenir propriétaire gratuitement. Et pour cela, il va falloir utiliser au maximum l’effet de levier. C’est quoi l’effet de levier ? C’est la possibilité de lever du crédit immobilier avec le minimum d’apport et ce minimum d’apport. On va le voir juste après peut se réduire à 0€. Et j’insiste vraiment énormément sur le fait que le crédit immobilier ainsi que toutes les charges inhérentes à ce bien immobilier seront payées avec l’argent des locataires et surtout pas celui de l’investisseur immobilier. Et là, eh bien, il y a deux écoles qui s’affrontent, ceux qui souhaitent mettre de l’apport sur chacun des projets immobiliers et ceux qui ne souhaitent pas mettre d’apport sur les projets immobiliers. Alors on va commencer tout de suite par le point numéro 1, ne pas mettre d’apport. Vous serez donc d’accord avec moi que si je vous dis que si on n’a pas d’épargne, si on n’a pas d’apport à mettre, le problème est vite résolu.
Investir dans l’immobilier sans avoir besoin d’un apport
On ne peut pas mettre d’apport, mais j’ai envie de dire que même si vous avez de l’épargne, eh bien ne pas mettre de l’apport sur un projet immobilier, ça peut avoir du sens, surtout si la plus value est immédiate. Qu’est ce que j’entends par plue value immédiate ? Vous achetez un bien immobilier sans apport, vous faites financer également par la banque les frais notaire, les travaux, les frais de garantie bancaire, les frais de dossier bancaire, et cetera et votre plus value est immédiate. Si le coût global de votre projet est donc, bien immobilier, frais, notaire, garantie bancaire, et cetera est de 100 000€, mais que votre bien immobilier, une fois que vous l’achetez, en vaut 110 000 ou 120 000 par exemple, vous avez 10 000 € ou 20 000 € de plus value immédiate, dans ces cas là, en quoi l’apport se justifie-t-il ? C’est d’ailleurs un argument que vous pouvez présenter à votre banquier pour expliquer que vous n’avez pas besoin de mettre de l’apport sur ce projet immobilier. Le fait de ne pas mettre d’apport. Deuxième point peut aussi avoir du sens si le projet s’autofinance. Si vos charges mensuelles, crédits immobiliers, taxes foncières, charges de copropriété, assurances, etc est de 500 € par exemple, alors que votre loyer en face est de 600 ou de 650 €. Votre projet immobilier s’autofinance. À quoi sert l’apport que vous allez mettre sur ce projet immobilier ? Et puis, dernier point, vous avez peut être de l’épargne de précaution, vous avez peut être de la trésorerie, comme votre projet, s’autofinance et que vous avez une plus value immédiate. Et bien vous préférez garder cette épargne de précaution à disponibilité immédiate pour faire face au coût dure de la vie. Voilà quelques bonnes raisons d’investir dans l’immobilier sans avoir besoin de mettre de l’apport.
Mettre de l’apport sur un projet immobilier : trois bonnes raisons de le faire
Maintenant, regardons la seconde possibilité, mettre de l’apport sur un projet immobilier. Et là, ça peut également avoir plusieurs intérêt pour réduire le montant des mensualités de prêt et donc augmenter votre cash flow. Forcément plus vous allez mettre d’apport sur votre projet immobilier, plus faible sera votre mensualité de crédit et donc plus vous aurez de cash flow à la fin tous les mois. Mais autre raison de mettre de l’apport sur un projet immobilier, eh bien, c’est de permettre à un projet qui n’est pas terrible, terrible, voire peut être pas rentable de le devenir. Par exemple, vous investissez dans un bien immobilier, dans votre prévisionnel de cash flow, dans votre prévisionnel de rentabilité, vous n’êtes pas à l’équilibre. C’est à dire que ce projet ne s’autofinance pas, vous êtes obligé de mettre de l’argent de votre épargne tous les mois pour pouvoir absorber toutes les charges. Maintenant, si vous avez la possibilité de mettre 10 000 € ou 15 000 € sur ce projet et que tout d’un coup, grâce à cet apport de 10 000 ou de 15 000 €, vous arrivez à l’équilibre. Le projet s’autofinance, voire même, dégage du cash flow. Voilà une raison intéressante de mettre de l’argent sur un projet immobilier. Ça aussi, vous pouvez le faire si vous avez acheté un bien immobilier, il y a par exemple cinq ans, dix ans, un bien immobilier que vous voulez garder parce qu’il y a une grosse valeur patrimoniale dans une ville comme Toulouse, Bordeaux, Lyon, Lille, bref des villes où le prix de l’immobilier est cher, ce bien, vous voulez les garder, mais ça fait dix ans, ça fait dix ans que tous les mois ils vous demandent un effort d’épargne et là vous avez une grosse rentrée d’argent de 15 000 ou 20 000 €, cet grosse rentrée d’argent, vous pouvez l’utiliser pour réduire votre capital restant dû et donc avoir un bien immobilier qui s’autofinance, voire qui dégage du cash flow grâce à l’apport que vous aurez mis. Et puis, troisième bonne raison de mettre de l’apport sur un projet immobilier, et bien tout simplement pour placer votre argent, si vous avez une grosse épargne, si vous avez 50 000€, 200 000 € d’épargne que vous ne savez pas quoi en faire, aujourd’hui sur les supports financier classique, livret A, assurance vie, vous aurez des taux ridicules, votre argent ne vous rapportera rien, mais cet argent, et bien vous pouvez le mettre dans un projet immobilier. Mettre beaucoup d’apport sur un projet immobilier parce que l’argent que vous allez placer sur votre projet immobilier aura un rendement bien supérieur à celui de cette même somme que vous auriez mis sur un livret d’épargne classique, encore une fois Livret A, assurance vie, et cetera et cetera. Donc on voit là une troisième bonne raison de mettre de la porte sur un projet immobilier.
Et si vous mettiez de l’apport sur un projet immobilier ?
Quelques conseils que je vous donnerai si jamais vous avez cette capacité à mettre de l’apport sur un projet immobilier. Surtout ne vous dépouiller pas de toute votre épargne en apport sur un seul projet immobilier. Pour plusieurs raisons. La première raison, c’est que si jamais vous devez affronter des coups durs de la vie, que vous avez besoin d’épargne, de trésorerie, vous n’aurez plus rien. Et puis, si vous mettez toute votre épargne sur un projet immobilier parce que la banque vous a demandé de mettre de l’apport, qu’est ce qui se passe si vous avez envie de financer une deuxième opération ? La banque va vous demander de mettre à nouveau de l’apport. Vous en aurez plus, forcément, elle vous aura tout vidé sur le premier projet immobilier. Gardez bien en tête de toujours avoir une épargne de précaution. Deuxième conseil que je vais vous donner dans cette article. Surtout n’achetez jamais de biens immobiliers cash, utilisez au maximum l’effet de levier, je vous rappelle que l’objectif, c’est d’emprunter le maximum de crédit avec le minimum d’apport.
Les apports en immobilier : oui ou non ?
Et en plus le fait d’emprunter à crédit, ça va vous générer des intérêts d’emprunt que vous pourrez passer en charge de votre activité immobilière, ce qui fait que votre date de paiement de l’impôt reculera. Parce que oui, je le redis, je l’ai déjà dit dans plusieurs article, mais investir dans l’immobilier, c’est aussi éviter de payer de l’impôt lorsqu’on prend le bon statut fiscal, en général le régime du réel. Et puis, troisième point que j’ai déjà évoqué il y a quelques instants surtout, est bien garder de l’épargne de précaution pour rassurer la banque et faire en sorte qu’elle vous suivre sur une deuxième, une troisième, une quatrième opération, etc et cetera. Cette épargne de précaution, elle est bien pour vous, pour vous rassurer sur votre capacité à affronter les coups durs de la vie. Mais elle est aussi importante pour la banque parce que ça va la rassurer au moment de financer vos projets immobiliers. Voilà ce que j’avais à partager avec vous sur l’apport ou sans apport sur les projets immobiliers. D’ailleurs, n’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires juste en dessous si vous êtes plutôt de l’équipe apport ou si vous êtes plutôt de l’équipe sans apport.